BGH: Vermieter darf nach Kündigung Heizung abstellen

Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie darf nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil vom 6. Mai 2009 (Az: XII ZR 137/07). Ein Recht des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne sich nach Beendigung des Mietverhältnisses nur aus sog. nachvertraglichen Pflichten ergeben. Hier müsse man jedoch eine Grenze ziehen, wenn der Vermieter für die Leistungen kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

Die Karlsruher Richter wiesen mit dieser Entscheidung die Revision eines Berliner Café-Betreibers zurück. Dieser hatte aufgrund eines Streites über die Nebenkostenabrechnung zunächst seine Vorauszahlungen eingestellt, später aber auch die Grundmiete nicht mehr gezahlt. Dies war für den Vermieter Anlass genug, das Mietverhältnis zu kündigen. Mittlerweile läuft ein Räumungsverfahren. Der Vermieter drohte dem Mieter außerdem mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben, mit der er vor dem Landgericht Berlin zwar Erfolg hatte, vor dem Kammergericht jedoch scheiterte .

Auch die Revision vor dem BGH blieb schließlich erfolglos. Die Einstellung der Leistungen sei keine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht des Vermieters, erklärte die Richter in der Urteilsbegründung entgegen der bisher geltenden Meinung. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Die Richter verglichen die Sachlage schließlich mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Auch hier werde die Versorgungssperre durch die Energieversorger nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.

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