BGH: Zu kleine Wohnung berechtigt zur Kündigung

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche erheblich von der tatsächlichen Fläche ab, ist der Mieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Das hat der Bundesgerichtshof heute bestätigt (BGH, Urteil v. 29.4. 2009; Az: VIII ZR 142/08).  

Im Entscheidungsfall hatten die fristlose Kündigung erklärt, weil die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der mit „ca. 100 m²“ vereinbarten Wohnfläche abweiche. Darüber hinaus verlangten sie die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 4.901,11 EUR. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens wurde deutlich: Die tatsächliche Wohnfläche beträgt lediglich 77,37 m² und weicht damit um ganze 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs erklärte in seiner Urteilsbegründung, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent ein Mangel gegeben sei. Das bedeutet: Den Klägern wurde der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund sind damit gegeben. Nach Ansicht der Karlsruher Richter müssten die Mieter auch nicht darlegen, warum ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Soweit einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 BGB gesetzlich typisierten Fälle der Unzumutbarkeit vorliege, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben.

Achtung: Erkennt der Mieter bei Mietbeginn oder danach, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner ist als Mietvertrag angegeben, so sollte er dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung nehmen. Andernfalls kann sein Recht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein.

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